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最高法院判例公布,让数百万买房者彻底睡不着了!

原创 发布:2021/5/26 19:50:21 来源: 8775 阅读
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几天,国家最高法院公布一则判例,估计会让中国很多买房投机者彻底睡不着了。



简单说一下这个事儿。

2013年,徐某想买北京一套住房,但是自己没有买房资格。

第一反应,徐某想到了“代持”,就是自己出钱,自己的朋友曾某购买,并以曾某名义办完全部手续。

当然,在购买行为之前,两个人约定了代持这层关系并签订协议,讲好未来条件合适将把房子过户回来,曾某当然会获得一定的好处。

然而,人算不如天算。

哪料到,2016年由于曾某无法清偿担保债务,被债主起诉至法院,要求将曾某名下的房产强制执行,也就是司法拍卖。

一看自己出钱,挂名朋友的千万价值的房子,马上就要被司法拍卖了,徐某就慌了,根据代持协议向法院提出异议,主张自己才是房子的实际所有权人,所以不能司法拍卖。

2018年,辽宁省某法院一审宣判,徐某败诉,可以司法拍卖曾某代持的房屋。

徐某不服,继续上诉。

2020年,国家最高法,维持原判,驳回上诉,那套代持的房屋进入了司法拍卖程序。

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以上是这个案件的简单论述。

真正的案情梳理、原告方被告方的司法主张,证据表述以及法律条文引用,长达万字以上,就不给展示给大家了。

不过,最终判决书的一段话倒是需要我们细读。


——借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效,借名人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系,不能排除人民法院对该房屋的执行。



很清晰,很明白,很简单。

代持,这个借名买房投资的基本套路,不管借名人和出名人,是口头约定还是书面约定。

因为它既违反了“公序良俗”,即使是当时是双方真实意图的表现,协议也不受国家的法律保护,说白了,就是一张废纸。

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长久以来,“代持”和“结离婚买房”作为投资房产的两大利器被某些房产投机者玩的风生水起。

自己城市不能买了,找亲戚。

侄子名字买一套,侄女名字买一套,都是自己的亲戚,协议都不用签。

外地热点城市限购不能买,找朋友。


酒席一摆,小酒一喝,

——哥哥,能不能用你的名字买套房?等到房子升值啦,卖房赚了钱,我七你三,你啥也不出,也能白赚十几万。



实在热点城市找不到朋友,中介也能提供这种业务。


——哥,你放一百二十个心,我们公司最讲究诚信对客户,你用我们员工的名字买房,除了服务费,挂名费,其他不再收。

房子该是你的还是你的,你攒够资格,就过给你,保证安全。绝对不会昧了你的房子。



于是,这种灰色的买房方法,已经变成整个国家“破限购”的公开秘密。

比如,震惊全国的“深房理”事件,就存在着大量违规代持情况。

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对于房产代持这种东西,一直都是游走在合法和违法的灰色边缘。

说它非法,但是出名人和借名人都是你情我愿的事情,代持协议也是双方真实意识的表现,并不是常见的欺诈与被欺诈关系。

说它合法,但是这是一种明显的钻国家政策漏洞,房炒不住的行为,套用最高法那个罪名,就是违背公约良俗。

所以,对于这种事情,国家态度一直是睁一只闭只眼,打击但不禁止。

然而,从2019年开始,这种“默许态度”发生了转变。

4月30日,中国银行保险监督管理委员会四川监管局发布商品房交易风险提示。

将四种最经常出现的房地产购买风险,列入提示对象。

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对于代持则重点打击。


——调控政策期间若无资格购买商品住房,请不要借用他人资格和名字“代持”您出资购买的商品住房,这种方式购买的商品住房在办理不动产证时将登记为他人所有,现有政策规定不动产登记满3年后方可转让,相关热点楼盘不动产登记满5年后才能转让。

期间若发生物权争议,可能会受到他人信用变化、债权债务及婚姻家庭纠纷等不确定因素影响,您的相关权益将难以得到有效保护。


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另外,为什么最高法那么多审判案例,为什么偏偏拿文章开头这个案例向社会公布。

态度也很明确——提示风险,打击代持。

另外,也是向所有国家各级法院提出明确司法提示——房屋代持协议,就是废纸一张。

既不能作为出资人主张权利的证据,也不能作为出名人必须房屋过户的依据。

我找过律师咨询。

他明确的表示,有了最高法的这个判例公布,出资人代持风险将大大加大。

因为代持协议无效,无效就意味着房屋在完成买卖后就100%归出名人所有。

一旦发生任何主观或者客观的变动,出名人只需要返还出资人房款即可,连违约责任都不用承担,因为按照法律规定,代持协议属于无效合同,无效合约的结果就是双方返还。

甚至,如果出资人不能用证据显示,买房人用来买房的钱是自己给的,房款都不用返还。

在杭州,刚刚发生过一个类似的案例,就牵涉到了这样的纠纷。

某房系姨妈于2018年借用外甥的指标所购,当时的单价不到5万元/㎡,如今早已突破10万元/㎡。

外甥认为姨妈当初给的“好处费”太少,要求增值部分一人一半。在这一要求得不到满足的情况下,外甥将该房挂牌转让。

按照最高法的案例,如果出资人将外甥告上法庭,杭州地方法院一定会判处败诉的。

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不过,按照上面的案例,外甥的确有点“人心不足”。

然而,如果我找的代持人很老实呢?

依旧有很多不可控因素。

比如说,代持期间,限售时间变化,被迫房屋再过户时间加长,怎么办?

比如说,代持期间,代持人因为各种情况被讨债,法院要司法拍卖这套房子,怎么办?

比如说,代持期间,代持人婚姻状况发生变化,那一半要分割房屋,怎么办?

再说一个极端情况,代持期间,代持人因故死亡,代持房屋在法律意义上成为遗产,继承人拒不承认代持协议,怎么办?

总之,上面哪个问题,你能控制。

但是,哪个问题发生,出资人的出资买房行为,很可能就会变成竹篮子打水一场空。

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如果,这件事再往深处分析。

政府在每出台一项重大政策之前,将会做大量的“前置”和“铺路”工作。


“5月11日,财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局四部门召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。”



这一段,一直“狼来了”的房地产税,在第七次人口普查数据出炉之后,马上有了动作。

而国家最高人民法院,也选择这个时间点,将本文开头那个“代持非法”案例公布。

是一种巧合,还是一种“故意”?

是一种“无意为之”,还是一种“有意而为”

毕竟,还是要讲那句话——历史的尘埃,落在个人头上就是一座山。

炒房如此,代持炒房,更是如此。




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